Anfrage

Unzulässige Bestimmungen in Wohnungsmietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern

Gemäß dem Konsumentenschutzgesetz können bestimmte Verbände eine sogenannte Verbandsklage gegen Unternehmen einbringen, um zu prüfen, ob bei Vertragsabschlüssen AGB oder sonstige Formblätter verwendet werden, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen. Maßgeblich ist dabei, ob eine Bestimmung intransparent ist und/oder die Konsumentin / den Konsumenten gröblich benachteiligt.

In der Praxis greifen der Verein für Konsumenteninformation (VKI) und die Arbeiterkammern der Länder regelmäßig zu dieser Verbandsklage. Bei der Verbandsklage steht weniger das individuelle als das öffentliche Interesse im Vordergrund, den Rechtsverkehr von rechtswidrigen Praktiken und Vertragsbedingungen zu befreien und durch entsprechende Urteilsveröffentlichung zu informieren. Verbandsklagen zur Frage der Wirksamkeit von Klauseln in Verbraucherverträgen – unter anderem im Bereich des Mietrechts – werden von den dafür berechtigten Kammern regelmäßig sehr erfolgreich eingesetzt.

Alleine im Bereich des Mietrechts wurde in den Jahren 2023 und 2024 über insgesamt fünf Verbandsklagen entschieden, worin mehr als 150 Klauseln überprüft wurden und nahezu all diese Klauseln als gesetz- bzw. sittenwidrig beurteilt wurden. Der OGH erkannte es etwa als unzulässig:

  • das Anbohren von Verfliesungen innerhalb des Mietobjektes (gänzlich) zu verbieten,
  • Mieter*innen dazu zu verpflichten, eine entsprechende Haushaltsversicherung bzw. Betriebshaftpflichtversicherung auf eigene Kosten abzuschließen,
  • Verzugszinsen von 1,2 % pro Monat bei Mietzinsrückständen zu verlangen oder
  • Mieter*innen zu einem „möglichst schonenden Gebrauch des Mietgegenstandes" zu verpflichten.

Die Urteile des OGH haben nicht nur Auswirkung auf die Gestaltung neuer Mietverträge, sondern grundsätzlich auch auf bestehende Mietverträge, die von Unternehmen mit Konsument*innen abgeschlossen wurden, wobei auch für Bestimmungen in Mietverträgen zwischen Privatpersonen eine gewisse Richtschnur geschaffen wird.


Es zeigt sich, dass (unternehmerische) Vermieter*innen bei der Erstellung eines Mietvertrags mit Verbraucher*innen größtmögliche Sorgfalt anwenden sollten, um unzulässige Bestimmungen zu vermeiden. Mieter*innen ist zu raten, ihren Mietvertrag genau zu prüfen bzw. prüfen zu lassen, denn nicht alle Pflichten, welche vertraglich vereinbart werden, sind zulässig und zu erfüllen.


Die Anwält*innen der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Andreas König - Dr. Andreas Ermacora - Dr. Christian Klotz & Partner stehen Ihnen sehr gerne bei der Erstellung und Prüfung von Mietverträgen zur Seite.

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