Unterscheidung Gebührenbefreiung Eigentumsrecht und Pfandrecht
Die Gebührenbefreiung für die Eintragung von Pfandrechten gilt nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00 und ist nicht pro Person anzuwenden. Die Gebührenbefreiung für die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht darf hingegen pro Person in der Höhe von EUR 500.000,00 herangezogen werden.
Beispiel:
Zwei Personen kaufen eine Wohnung zu einem Kaufpreis von EUR 800.000,00. Auf der Wohnung soll ein Pfandrecht in Höhe von EUR 600.000,00 eingetragen werden. Die Eintragung des Eigentumsrechts ist voll befreit, weil pro Person die Befreiung von bis zu EUR 500.000,00 herangezogen werden darf. Für die Pfandrechtseintragung ist allerdings für den EUR 500.000,00 übersteigenden Teil eine Gebühr zu entrichten (somit 1,2 % von EUR 100.000,00).
KFZ-Abstellplätze
Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung ist das Vorliegen eines dringenden Wohnbedürfnisses des einzutragenden Eigentümers an der Wohnstätte. Uneinigkeit besteht derzeit darüber, ob ein sonderrechtsfähiger KFZ-Abstellplatz auch als „Wohnstätte" anzusehen ist.
Laut Auskunft der Tiroler Rechtsanwaltskammer, die wiederum auf eine Auskunft des BMJ verweist, stellen KFZ-Abstellplätze keine Wohnstätte dar. Demnach kann für den Erwerb der KFZ-Stellplätze weder die Gebührenbefreiung für die Eintragung des Eigentumsrechts noch des Pfandrechts in Anspruch genommen werden. Eine Gebührenbefreiung wäre nur dann gegeben, wenn der KFZ-Abstellplatz Zubehör zur verkauften Wohnung ist, Wohnung und KFZ-Abstellplatz also eine rechtliche Einheit bilden.
Im Fall des Verkaufs einer Wohnung gemeinsam mit selbstständigem KFZ-Abstellplätzen steht die Gebührenbefreiung aber nur für die Eintragungen bezüglich der Eigentumswohnung zu. Um die Gebührenbefreiung für die Eigentumswohnung in Anspruch zu nehmen, ist bei der Errichtung des Kaufvertrags und der Pfandurkunde nun besondere Vorsicht geboten. Dies wollen wir Ihnen im Nachfolgenden Beispiel veranschaulichen:
Wir kommen zurück auf das zuvor genannte Beispiel: Im Kaufpreis von EUR 800.000,00 sind zwei selbstständige KFZ-Abstellplätze zum Preis von jeweils EUR 30.000,00 inkludiert.
Die Gebührenbefreiung für die Eintragung des Eigentumsrechtes gilt nur für die Wohnung und nicht für die beiden KFZ-Abstellplätze. Wird der Kaufpreis für die KFZ-Abstellplätze nicht gesondert ausgewiesen, stellt sich die Frage, in welcher Höhe die Eintragungsgebühr für die KFZ-Abstellplätze zu entrichten ist.
- Wichtig ist daher, dass der Kaufpreis im Kaufvertrag auf die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte (Wohnung und KFZ-Abstellplätze) aufgeteilt wird.
Kreditinstitute tragen üblicherweise den gesamten Pfandbetrag jeweils auf den Anteilen der Wohnung und der KFZ-Abstellplätze ein. Wird das Pfandrecht in voller Höhe auch auf den Anteilen der beiden KFZ-Abstellplätze eingetragen, wird dadurch die Eintragungsgebühr in voller Höhe ausgelöst (1,2 % von EUR 600.000,00).
- Es ist daher darauf zu achten, dass auf den Anteilen der KFZ-Abstellplätze entweder gar kein Pfandrecht oder nur ein anteiliges Pfandrecht einverleibt wird.
Die Auslegung der Gebührenbefreiung ist im Einzelfall oft schwierig. Insbesondere aufgrund der derzeit bestehenden Diskussion hinsichtlich der Gebührenbefreiung für die Eintragung von Eigentumsrechten und Pfandrechten an KFZ-Abstellplätzen empfiehlt es sich, beim Kauf einer Immobilie stets anwaltlichen Rat einzuholen. So kann vermieden werden, dass vermeidbare Gebühren ausgelöst werden.
Die Anwält*innen der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Andreas König - Dr. Andreas Ermacora - Dr. Christian Klotz & Partner stehen Ihnen mit ihrer langjährigen Expertise sehr gerne bei der Erstellung und Prüfung von Kaufverträgen bzw. Pfandbestellungsverträgen zur Seite.